CONDOMINIO: Le parti comuni dell'edificio
I muri di recinzione e la relativa proprietà
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in commento, si occupa di chiarire se i muri di recinzione delle proprietà private esclusive, facenti parte di un Condominio, ricadano o meno tra i beni condominiali.
Di seguito un estratto dell’ordinanza integrale:
Corte di Cassazione, Sez. IV, Ordinanza n. 22155 del 12 settembre 2018
In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2, 19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444).
SINTESI: IL MURO DI RECINZIONE DI UN GIARDINO DI PROPRIETA' ESCLUSIVA NON E' INCLUSO, SOLO PER QUESTO, FRA LE PARTI COMUNI CONDOMINIALI
La Suprema Corte, con l’ordinanza sopra riportata, in tema di Condominio negli edifici, afferma come un muro di recinzione di un giardino di proprietà esclusiva, che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c.. Quest’ultimo, infatti, prevede espressamente, come oggetto di proprietà comune dei singoli partecipanti, fatto salvo diverso titolo, siano tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune e ne fa un elenco; ma tale elencazione è ritenuta dalla Giurisprudenza solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni (sono ad esempio tali anche quelli aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che risultino destinati al servizio esclusivo di uno o più dei partecipanti.
Quindi, per stabilire se un dato bene possa ritenersi comune, occorre far riferimento al suo dato strutturale rispetto all’edificio e, pertanto, al suo rapporto di dipendenza con il complesso immobiliare, oltre che all’attitudine funzionale (anche solo potenziale) del medesimo bene, e ciò a prescindere dall’utilità particolare che può trarre dallo stesso il singolo condomino.
Nel caso esaminato, il muro di recinzione che delimita il giardino di una proprietà esclusiva, quand’anche inserito nella struttura dell’intero immobile in condominio, in assenza di titolo contrario, non può ritenersi bene comune, in considerazione del fatto che tale bene per sua natura è destinato a svolgere funzione di contenimento del giardino e, pertanto, edificato a tutela degli interessi del singolo proprietario.
Conseguentemente, le spese di manutenzione dello stesso sono poste esclusivamente a carico del singolo proprietario esclusivo del giardino.